Manifestación en abril 9 Antes de la audiencia de la ciudad de Tonawanda sobre la enmienda de zonificación

CLEAN AIR TO HOST RALLY ON TUESDAY APRIL 9 AT 5:30PM AT 2919 DELAWARE AVENUE

On Tuesday April 9 at 7pm at the Municipal Building at 2919 Delaware Avenue the Town of Tonawanda will be holding a public comment hearing on the draft comprehensive zoning amendment. We expect a vote on approving the current draft will follow during the scheduled Town Board meeting.

Clean Air urges all members, partidarios, Town residents, and residents of adjacent communities to join us at 5:30pm in the village green in front of the Municipal Building for a brief rally to bring attention to the hearing and to voice concerns that we have with the existing draft. The rally will begin promptly at 6pm, with a brief demonstration at 5:30, and Clean Air staff will be there at 5pm.

Directly after the rally we will go upstairs to the municipal meeting hall for the hearing and the meeting that will follow – we encourage our supporters to read through our following talking points and include these and any concerns you personally have in your remarks. You can also learn more by visiting the Town’s webpage on the comprehensive zoning amendment, o read the letters we and Smart Growth America submitted in August 2023.

We recommend that our supporters ask that the vote on the draft be tabled for a later meeting to allow for a second public comment hearing with broader outreach, o, if passed in this meeting, that the Town Board take swift action to amend the code and address the issues that we have flagged through separate legislation. Zoning codes are living documents that must be continually tweaked and updated for equity and justice, and the Town should continue to make ongoing reforms.

OUR REMAINING CONCERNS WITH THE PROPOSED DRAFT

1. Clean Air remains concerned about the Town’s approach to public engagement and comment solicitation. The first several pages of our initial August 2023 letter flagged this issue, and we’re distressed to see that this hearing is being held without an improved outreach effort.
   • The revised draft is dated February 1, 2024 but was not available to the public until February 11, and was only posted to the above-linked sub-webpage of the Planning and Development Department.

   • We did not see anything posted to the legal notices page about an official public comment period until the hearing notice posted on March 26, and this notice did not include clear instructions on how to submit comments beyond the hearing.

   • As of April 2, 2024, outside of a note on the calendar, there is nothing posted on the Town’s homepage announcing the public hearing.

   • As of April 2, 2024, there has been no notice of the hearing posted to the Town’s social media accounts.

2. Clean Air and Smart Growth America, subject-matter experts on zoning codes with a lens for progressive climate-friendly development strategies, submitted comments during the unofficial public comment period in summer 2023. We feel that these comments were not integrated in any meaningful way into the final draft.

   Our lengthier analysis is below, including specific smaller tweaks that the Town could make to bring it closer to alignment with the points we raised in our letters, pero the number one point we would love our supporters to emphasize is that the Town should pass an Environmental Justice zoning ordinance for census tracts 83 y 84 (identified as areas disproportionately affected by environmental injustices by state and federal authorities), which would also align the code with the new statewide Cumulative Impacts law.

3. In our analysis, we further feel that the draft zoning amendment does not fully align with the goals set out in the Town’s 2014 Comprehensive Plan Update nor the goals of the Plan Tonawanda mañana that Clean Air worked extensively with the Town to develop. Here are two examples –
   • “The Town shares boundaries with the Village of Kenmore, the Town of Amherst, la ciudad de búfalo, the City of Tonawanda, the City of North Tonawanda and Town of Grand Island (at Niagara River). In areas adjacent to the municipalities, especially the Village of Kenmore where the boundary appears “seamless”– village land use patterns should be continued. The zoning that extends along these municipal boundaries should be coordinated with the adjoining communities to correlate zoning classifications, bulk standards, design requirements and other regulations guiding development.” (Página 151, 2014 Town of Tonawanda Comprehensive Plan Update)
     • Actualmente, the Town’s former landfill at 15 Pirson Parkway remains zoned Mixed Use Industrial. This is despite a residential neighborhood in the City of Tonawanda which backs up to this site, y residents there have struggled with nuisance issues related to the regrading of this site. We urge the Town to rezone this parcel as Community Facility or Open Space to prevent industrial development in these resident’s backyards.

   • “Reevaluate the Town’s zoning structure to consider greater opportunities for mixed uses and non-residential uses in residential districts. Consider a hybrid form-based code.” (Página 153, 2014 Comprehensive Plan Update)
     “Promote housing models that are currently lacking in the Town, including mixed-use developments near walkable centers, single family homes with 4+ bedrooms, and live-work spaces.” (Página 47, Plan de Mañana Tonawanda)
     • Actualmente, the Town’s code maintains strict Euclidian separation of residential and non-residential uses, even including separation between single-family and multi-family homes which use the same design forms and are indistinguishable from the street and share the same community characteristics. While some separation of uses are of course necessary, we urge the Town to revisit unnecessary separations that remain in the code to increase accessibility, inclusiveness, and walkability, y, longer term, adopt a form-based code to match with modern best planning practices.

4. Además, in the months since we submitted our initial letter, we have noted that while Tonawanda officials and residents have expressed their strong opposition to the mining of cryptocurrency as an industrial or commercial use, there are currently no laws, regulations or ordinances banning this practice.
   • From conversations we have had, we have gleaned that officials are also largely unaware that the phrase “Data Center” is usually used by developers to hide plans for cryptocurrency mining operations. Common issues with cryptocurrency mining include large energy uses which risk grid brownouts, and the requirement of large industrial fans to cool computer servers, which can be as loud as jet engines when at peak operations.

   • Town officials should strongly consider either incorporating a ban on cryptocurrency mining into the zoning amendment or plan to address this regulatory gap in the near future, as plans for several former industrial sites located in the River Road corridor that are presently in the Brownfield Cleanup Program include Data Centers, and these developers have a proven record of partnering with cryptocurrency mining firms.

   • Alternatively, in lieu of a total ban, the Town could consider adopting a zoning ordinance similar to Niagara Falls’ High Energy Usage Overlay District, which cuts to the core of the nuisance issues at hand – loud, persistent noise, and large energy uses, either with grid power which can increase instability, or with off grid power, cual, depending on the power source, can substantially reduce air quality and increase greenhouse gas emissions.

   • These nuisance issues are not unique to cryptocurrency mining, which is why Niagara Falls’ tact may be more sensible than a ban specifically on cryptocurrency mining. Por ejemplo, data centers used for ChatGPT and other Artificial Intelligence generative modeling also consume large amounts of energy and likewise require large fans, as do emerging Direct Air Capture operations, and new industrial cannabis growing operations require large amounts of energy for grow lights. Our advocacy for an Environmental Justice overlay could also dovetail into this ordnance, as brownouts and noise complaints from industrial sources are common among residents of EJ areas.

This has been a long process, and we understand that the Town would like to move forward to support development.

We also understand that these issues are not unique to the Town of Tonawanda – municipalities tend to share the same zoning language and are generally slow to make updates as issues arise. Por ejemplo, the City of Tonawanda requires even larger minimum residential lot frontages (60 feet versus 45 feet), and most area municipalities, including the Village of Kenmore, also have the same outdated Adult Entertainment Cabaret definition which restricts drag performances to Industrial zones.

Even the City of Buffalo, which received international recognition for the relatively progressive “Green Code” zoning updates made in 2016, continues to lack Inclusionary Zoning housing affordability protections, and our campaigns in Buffalo are directly related to poor parcel zoning decisions as well as a lack of enforcement of the existing laws on industrial business operations.

Clean Air will continue to exert pressure on these policy areas, in particular supporting the codification of Environmental Justice into zoning codes throughout our membership areas and the broader region. Si estás interesado en unirte a este trabajo, por favor contacta con Bridge.

ANALYSIS OF THE REVISIONS TO THE ZONING AMENDMENT MADE IN RESPONSE TO CLEAN AIR AND SMART GROWTH AMERCIA’S COMMENTS

Clean Air’s comments, submitted August 31, 2023

Public engagement process – no meaningful improvement.

• Revised drafts are dated 2/1/24
• Updated draft was posted to Zoning Amendment webpage week of 2/11/24.
• Nothing posted on legal notices about the new draft as of 3/25/24
• Nothing posted on home page about the new draft as of 3/25/24
• Nothing posted to town’s Facebook page as of 3/25/24

“We further encourage adding a 10-30% affordable housing requirement to the Planned Unit Development Districts and the Transit-Oriented Development Districts for residential developments of 5 or more units, with the median income for determining affordability pegged to current census tracts, not the Area Median Income of the region.”

• Remains unchanged. No set percentage requirements for affordable housing development within these or any zones.
  • TOD definition does not include affordable housing as a goal, but does include the goal of “moderate-income housing” (§215-23.6 – F.) “Moderate-income” is not defined nor is this phrase used anywhere else we could find either in . The Town should, at a minimum, swap out “moderate-income” for “affordable” to align with not only our suggested requirements but also the standard language used elsewhere in code.

  • PUD definition does not include affordable housing as a goal, but does include the goal of “Facilitate the provision of housing and improved residential environments” (§215-23.7 A4) and has a section on Public Benefit (§215-23.7 F) which does not include affordable housing, or any mention of housing whatsoever. The Town should, at a minimum, add “affordable” to the housing goal A4 and include affordable housing within the potential Public Benefit justifications.

  • We also strongly recommend including a definition of “affordable housing” within section §215-15.7, y, además, sugerimos utilizar el ingreso medio promedio para los distritos censales de la ciudad en lugar del AMI para la región como medidas de umbral..

“Nos oponemos al uso continuado de Zonificación unifamiliar restrictiva de estilo euclidiano (R-1) para la gran mayoría de las zonas residenciales de la Ciudad.”

“Nos preocupa además ver que la zonificación R-1 tiene un ancho mínimo de lote de 45’, retroceso frontal mínimo de 25’, y área mínima de lote de 4,500 pies cuadrados.”

“También nos preocupa ver que R-1 requiere dos espacios para automóviles , y no permite unidades de vivienda accesorias/suites para suegros incluso con un permiso de uso especial…. También notamos que Los sistemas de conversión de energía eólica montados en edificios no están permitidos en ningún lugar excepto en áreas industriales y de uso mixto frente al mar..”

“nosotros en cambio Sugerir un ancho mínimo de lote de 25' para estructuras de nueva construcción., un retroceso definido por la línea del patio delantero del bloque, y un tamaño mínimo de estructura establecido por porcentaje de lote cubierto en lugar de un tamaño requerido específico. En la ciudad de Búfalo, los anchos mínimos de lote para zonas residenciales pueden ser tan estrechos como 15', pero las áreas residenciales N-2R que son más similares al distrito Tonawandas R-1 tienen mínimos de 25'. El retroceso mínimo N-2R en la ciudad de Buffalo no está definido estrictamente, sino más bien es +/- 5’ desde la línea establecida del patio delantero en la cuadra. Finalmente, mientras que el tamaño mínimo del lote es 1500 pies cuadrados, en lugar de cualquier requisito de construcción mínimo definido específico, en cambio, las estructuras deben cubrir MENOS de 70% del lote.”

• Parte 2 Distrito & Regulaciones de uso §215-20.5 Tabla 20-b permanece sin cambios, con lotes mínimos de 45’ para R-1, R-2 & Zonas MR y retrocesos de 25’ para R-1 & zonas R-2 (20’ para zonas MR.)

• Parte 3 Estándares de desarrollo §215-30.4 Tabla B permanece sin cambios, con requisitos de 2 espacios por unidad de vivienda unifamiliar, y 1.5 espacios por unidad de vivienda multifamiliar.

• Hay no se mencionan disposiciones de estacionamiento alternativas §215-30.8 en la sección §215-30.3 Requisitos de estacionamiento residencial. Los arreglos de estacionamiento alternativos para otros usos de zonificación quedan a discreción del organismo de revisión y pueden requerir un análisis de la demanda de estacionamiento., cual desincentiva los acuerdos de estacionamiento alternativos.

“sugerimos eliminar por completo el requisito de estacionamiento mínimo para nuevos desarrollos en áreas residenciales, y reemplazarlo con un plan de Gestión de la Demanda de Transporte para desarrollos residenciales más grandes.”

• Sección 3 Off-street Parking Requirements §215-30.4 Table B Parking Minimums permanece sin cambios, with 2 spaces per residential unit or 1.5 per multifamily unit. There is a standard process for developments with fewer parking spaces that applicants can follow, but this creates an additional barrier that many developers will not bother with.

“sugerimos allowing Accessory Dwelling Units and In-law Suites by right in residential areas, including in R-1 areas, and allowing installation of Building-Mounted Wind Energy Conversion Systems with a Special Use Permit.”

• Sección 2 Residential Districts Use Lists §215-20.4 – Accessory Dwelling Units still require a Special Permit process in R-2 & MR zones and are not by-right uses, pero are now permitted in R-1 zones with a Special Permit – positive adjustment possibly based in part on our feedback.

• Sección 2 Residential Districts Use Lists §215-20.4 – no se mencionan los sistemas de conversión de energía eólica montados en edificios como uso permitido, incluso con un permiso de uso especial. Sin alterar.
  • Como está escrito, permitido solo en zonas §215-21.4 MU-W y §215-22.4 MU-I GI.

“Apoyamos firmemente la desarrollo y adición de una Zona Superpuesta de Justicia Ambiental para parcelas residenciales dentro de la Zona Industrial General y áreas adyacentes, particularmente aquellas áreas definidas por el Estado de Nueva York bajo los Criterios de Comunidades Desfavorecidas... A Un marcador de posición en el borrador que codifique un compromiso para desarrollar esta superposición dentro de los próximos cinco años sería suficiente para nuestras preocupaciones en este momento., y estaremos encantados de trabajar con la Ciudad para facilitar las reuniones vecinales y ayudar a desarrollar esta superposición.”

• Sin alterar. No se agregó ningún marcador de posición.

“Apoyamos firmemente eliminar los términos “imitadores masculinos y femeninos” de [la definición de cabaret de entretenimiento para adultos según usos para adultos]”

• Sin alterar. La definición permanece como se escribió anteriormente. –
  • “CABARET DE ENTRETENIMIENTO PARA ADULTOS — Un establecimiento público o privado que tiene licencia para servir alimentos y/o bebidas alcohólicas., que presenta bailarines en topless, strippers, imitadores masculinos o femeninos o artistas similares”.

• Los usos para adultos también siguen restringidos a las zonas MU-I y GI..

“Sugerimos en el futuro considerar agregar medidas de zonificación de protección contra el desarrollo suburbano tipo "tienda de cajas"”

• No analizado. Esto era más una aspiración y un objetivo para futuros análisis/incidencia.. El Instituto para la Autosuficiencia Local tiene una serie de ejemplos de cómo agregar medidas de protección, como incluir una cantidad máxima de pies cuadrados para negocios minoristas.

“Fomentamos la publicación un sencillo 1-2 guía de páginas que desglosa el proyecto de enmiendas de zonificación antes de programar la Audiencia Pública.”

• Sin alterar. Hay un párrafo de resumen en la página web de Zonificación., pero no es simple 1-2 guía de página.

Comentarios de Smart Growth America, Enviado en agosto 31, 2023

“Revisar las Regulaciones de Subdivisión con una perspectiva de justicia climática y ambiental para garantizar la coherencia con el Plan Integral y la Ordenanza de Zonificación.”

• Hasta donde sabemos, esto no ha ocurrido.

“La ciudad debería convocar un comité directivo orientado al cambio climático para el proyecto de ordenanza de zonificación para supervisar la inclusión de políticas de uso de la tierra resilientes al clima.. Este comité directivo debe revisar las políticas climáticas relevantes de la ordenanza de zonificación preliminar y brindar recomendaciones sobre el lenguaje específico que debe incorporarse en la actualización del código de zonificación.. El comité directivo debería contar con personal del departamento de planificación de la ciudad., pero debería tener un límite de mandato claro (cuando se adopte la ordenanza de zonificación actualizada).”

• Hasta donde sabemos, esto no ha ocurrido.

“Tonawanda también podría considerar promover específicamente el conocimiento sobre la resiliencia a las inundaciones como una calificación deseada para un puesto en la Junta de Planificación.”

• Hasta donde sabemos, no hay nadie con conocimientos específicos sobre resiliencia a las inundaciones y gestión de aguas pluviales en la junta de planificación.

“Todas las designaciones de zonificación residencial en el borrador de la ordenanza de zonificación deben permitir explícitamente una variedad de tipos de vivienda., con hasta 10 unidades de vivienda por acre (o incluso máximos más altos). Esta densidad podría ser escalonada, con una DUA más baja a lo largo de las áreas costeras y una densidad creciente a medida que el desarrollo se aleja de la costa y se acerca al núcleo comunitario más establecido.”

• Sin alterar, retroalimentación no incorporada

“Un desarrollo de relleno más denso tiene el potencial de mejorar la calidad de vida de los residentes de Tonawanda al respaldar usos comerciales y mixtos., introducir una variedad más amplia de tipologías de vivienda para hogares de diferentes ingresos, y aumentar la accesibilidad al transporte público y otros servicios. También puede reducir las emisiones de gases de efecto invernadero., millas recorridas por el vehículo, Superficies y materiales extensos que retienen el calor y crean contaminación., y exposición a inundaciones tierra adentro. Reducción de controles de densidad como retrocesos, requisitos del patio trasero, y las proporciones de superficie construida en zonas residenciales, al tiempo que incluyen requisitos de paisajismo como condiciones de uso y permiten permisos por derecho para la reurbanización y reutilización de edificios existentes, brindarán un apoyo regulatorio más sólido para las metas y aspiraciones del Plan Integral de hacer que la Ciudad sea más resiliente al clima.”

• Sin alterar, retroalimentación no incorporada

“Para promover los objetivos de desarrollo de la ciudad que se adapten al calor extremo y las inundaciones., El proyecto de ordenanza de zonificación debe incluir lenguaje que permita la creación y/o preservación de espacios verdes distribuidos geográficamente por toda la ciudad.. Muchos de los espacios abiertos e instalaciones comunitarias identificados en la ciudad están ubicados a lo largo de la orilla del río y/o en el borde de la ciudad.. Localizar espacios naturales en toda la comunidad, especialmente en zonas residenciales, Disminuirá la temperatura ambiente de la ciudad y ayudará a gestionar las aguas pluviales y la calidad del agua.. La incorporación de espacios verdes en la ribera del río puede ser una mejor práctica para la preparación contra inundaciones, y también es fundamental esforzarse por lograr un acceso distribuido a los parques cerca de todos los residentes.”

• Si bien no hubo cambios, Sección 3 §215-31.13 aborda específicamente la necesidad de espacios verdes protegidos y ampliados en toda la ciudad

“La incorporación de las siguientes actualizaciones de las regulaciones de zonificación y uso del suelo también podría ayudar a la ciudad a lidiar con temperaturas más altas y un efecto de isla de calor más severo.:”

• Las designaciones de zonificación residencial deben incluir lenguaje que requiera la instalación de servicios de sombra., incluyendo un dosel de árboles en la calle, porches, toldos, porticos, etc.. Estos servicios deberían permitirse con poca carga regulatoria.; ya sea por derecho o mediante un permiso "sin receta". Además, enfoques como el índice de áreas verdes pueden brindar discreción a los propietarios sobre qué combinación de intervenciones verdes y de aguas pluviales eligen incorporar en el sitio.”
  • Sin alterar, retroalimentación no incorporada. Sólo se menciona la sombra en la Sección 3 Artículo 31, que incluye mención de árboles de sombra, principalmente en áreas de estacionamiento.

• “Se debe incentivar a los propietarios a instalar techos verdes o frescos mediante la inclusión de estos servicios en el texto de zonificación como un uso por derecho en todas las zonas residenciales junto con oportunidades para soportar superficies reflectantes.. En la actualidad, La omisión de estos elementos supone una carga administrativa adicional para quienes puedan estar interesados ​​en incluir estos servicios.. La incorporación de elementos de diseño ecológico podría ir acompañada de un incentivo como un bono de densidad.”
  • Los tejados verdes y los tejados frescos se mencionan en la sección 3 §215-32.6. Leve incentivo para incorporar techos verdes en construcciones nuevas al permitir una mayor relación construcción-lote.
    • “Donde se proponen techos verdes, El organismo revisor podrá deducir una parte del edificio con techo verde de los cálculos de cobertura del lote hasta 75% de la huella del techo verde”.

• “La vegetación nativa debe incorporarse a las instalaciones públicas y a la infraestructura de calles y aceras.; esto debería permitirse o exigirse por derecho en todas las zonas residenciales.”
  • Sección 3 §215-31.4 B2 – "Las especies nativas se utilizarán en la mayor medida posible".

“Recomendaciones destinadas a ayudar al Ayuntamiento a hacer frente al aumento de las precipitaciones y a las condiciones más severas. Los eventos de inundación incluyen:”

• “Ubicar nuevas instalaciones públicas tierra adentro para reducir su susceptibilidad a inundaciones.”
  • Sin alterar, retroalimentación no incorporada – ver sección 2 §215-23.5 SUPERPOSICIÓN DE PELIGRO DE INUNDACIONES (FHO) DISTRITO. El lenguaje de esta sección no menciona directamente prohibir o restringir la nueva construcción de instalaciones públicas en esta área superpuesta.. Esta sección dirige en gran medida a los lectores al Capítulo 92 del Código Municipal (https://ecode360.com/10932590#10932590) y el mapa de zonas de inundación de FEMA para el área, que designa los límites de la superposición.

  • La ciudad presenta un mapa de llanuras aluviales en su sitio web en sus herramientas GIS., aunque son difíciles de encontrar y utilizar para el residente promedio. Primero debe navegar a la Planificación & Página web del Departamento de Desarrollo y luego desplácese hacia abajo hasta el enlace "Mapas interactivos". Luego debe saber seleccionar “Galería de mapas de Tonawanda” y luego seleccionar “Visor de llanuras aluviales adoptado en 2021”., y luego tener suficiente experiencia con mapas SIG para saber cómo acercar el zoom para activar capas. Este mapa revela que las áreas desarrolladas cerca de Brighton Park corren un alto riesgo de inundaciones debido a Ellicott Creek., y puede que valga la pena considerar las discusiones sobre la retirada gestionada para aliviar futuros desastres..

• “Expedir permisos para la instalación de sistemas de aguas grises para reúso de agua por derecho o venta libre.”
  
  • Sin alterar, retroalimentación no incorporada. Greywater no se menciona en ninguna parte de los documentos..

• “Utilice materiales permeables para las calles., estacionamientos, y aceras en áreas propensas a inundaciones para reducir la escorrentía, promover la recarga de aguas subterráneas, y mitigar los impactos de las sequías.”
  • Sin alterar, retroalimentación no incorporada. Sección 3 §215-32.11 GESTIÓN DE AGUAS PLUVIALES & LA INFRAESTRUCTURA VERDE fomenta, pero no exige, una infraestructura verde para aguas pluviales.. hacia arriba de 85% de un lote puede ser de superficies impermeables dependiendo del tipo de zonificación.

• “Referencia a la ASCE 24 directrices sobre diseño y construcción resistentes a inundaciones para áreas propensas a inundaciones.”
  • Sin alterar, retroalimentación no incorporada

• “Incentivar nuevos desarrollos, y desarrollo de mayor densidad, en zonas menos propensas a inundaciones mediante la zonificación por derecho o la introducción de incentivos como bonificaciones de densidad.”
  • Sin alterar, retroalimentación no incorporada